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Home Rubriche Legale IL ROMPICAPO MUTUI ...SI COMPLICA
IL ROMPICAPO MUTUI ...SI COMPLICA Stampa E-mail
Prima delle ferie, molte amiche, che si erano viste aumentare la rata del mutuo in modo insostenibile, ci hanno chiesto cosa possono fare. Dopo le ferie, è arrivata la lettera della banca per ricontrattare il mutuo.
Abbiano chiesto chiarimenti al nostro consulente analista finanziario che ci ha inviato questo articolo.

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di Alfonso Scarano, Analista Finanziario, Consulente CPD

A fine agosto le banche hanno fatto i conti per attuare la convenzione stipulata da ABI (Associazione Bancaria Italiana) ed il MEF (Ministero dell'economia e delle finanze), riguardo alla cosiddetta rimodulazione dei mutui a tasso variabile.
Migliaia di famiglie italiane che hanno in corso un mutuo a tasso variabile si trovano a dover fare due conti, e non semplici, per decidere se aderire o meno alla proposta che le banche hanno loro inviato.

Infatti, in forza a quanto stabilito dall’articolo 3 del decreto-legge 27 maggio 2008, n. 93, entrato in vigore il 29 maggio 2008, detto anche decreto di “rinegoziazione imposta” o “Tremonti” le poste italiane fanno gli straordinari per recapitare un notevole numero di lettere fresche, fresche di stampa.

Secondo la convenzione ABI-MEF, entro il 29 agosto 2008, le banche devono spedire ai loro clienti che hanno aperto un mutuo (finalizzato all'acquisto, ristrutturazione o costruzione dell'abitazione principale, a tasso variabile anteriormente al 29 maggio 2008) una proposta di rinegoziazione per riportare il valore della rata ai livelli del 2006:
Ma come è concepita la proposta?
Ovviamente, allungando i termini di rimborso del mutuo, spalmando il debito su più anni.

Per capire, di quanti anni e come funziona il meccanismo di calcolo, occorre entrare nel dettaglio di ogni singola situazione.
Le banche, ovviamente, non ci perdono nulla.
Offrono una proposta di rinegoziazione del mutuo basata sui valori correnti degli indici di interesse (IRS), apprestando, nel contempo, un nuovo piano di ammortamento, con una opportunità interessante (dal punto di vista delle banche) di poter gestire meglio il problema oggettivo e potenziale di attrito con la clientela per il ricaro delle rate; così evitano di dover spiegare al cliente come mai avevano consigliato di accendere un mutuo a tasso variabile, quando i tassi gravitavano a livelli minimi storici.
Offrire una rata più bassa è la faccia positiva ed accattivante della medaglia, perchè immediatamente si rende al cliente meglio sostenibile l'onere della rata troppo aumentata a causa del generale rialzo dei tassi, mentre l'altra faccia della medaglia, l'allungamento dei tempi del mutuo, è tutta da valutare, anzi da calcolare.

Sono proposte convenienti, da accettare. si stanno chiedendo in molti?
In generale sono proposte complessivamente più onerose, come si legge in una delle lettera che è stata pubblicata sulla stampa. La stessa banca ammette che, “in generale, la ristrutturazione comporta verosimilmente un esborso complessivo maggiore di quello che il mutuatario sosterrebbe continuando a rimborsare il mutuo secondo il piano di rimborso ad oggi in vigore”.

La scelta che spetta a chi deve pagare il mutuo deve attentamente essere ponderata.

Chi si trova, poco o tanto, alle strette con le rate deve analizzare ogni dettaglio della proposta verificarla a seconda delle proprie disponibilità ed esigenze della famiglia.
Ma il calcolo analitico non è una operazione semplice.
E occorre anche tener conto dell'opzione offerta dal decreto dello scorso anno, detto “Bersani”, sulla “portabilità” dei mutui: cioè la possibilità di “portare” il mutuo in un'altra banca che offre condizioni migliori o più adeguate, attraverso una procedura di “surrogazione”, non onerosa, In questo caso, se il mutuatario trova una banca che gli fa condizioni migliori, ha un oggettivo beneficio finanziario.
Quindi, va valutata anche la questione della possibilità o meno del cumulo delle due procedure, quella della rinegoziazione, che il decreto Tremonti impone alle banche di proporre alla propria clientela, e quella della surroga che il decreto Bersani permette, senza spese aggiuntive.l

Vediamo di spiegare meglio.


Da tre anni i tassi non hanno fatto che salire (vedi grafico) riepetto ai minimi che si erano stabilizzati intorno agli anni 2004-2005. In quegli anni chi stipulava un mutuo a tasso variabile, implicitamente ricercava l'opportunità che i tassi potessero ulteriormente diminuire ma aveva il rischio che potessero salire. Questo rischio era stato minimizzato; così. quasi tutti i mutui sono stati contratti a tasso variabile, con una rata che al momento costava mento, senza valutare l'opzione tasso fisso che avrebbe avuto una rata più alta, ma non c'era rischio che aumentasse.

Il rischio dell'aumento dei tassi restava alla banca.

 

euribor.jpg

 

D'altra parte, la famiglia che sottoscrive un mutuo, solitamente, ha l'obiettivo di acqusitare casa e non di fare previsioni sull'andamento dei tassi.

Adesso, come rimediare ad una rata variabile che diventa di mese in mese sempre più pesante?
Il governo è intervenuto. Quello precedente. con il decreto legge Bersani dello scorso anno, aveva stabilito che la soluzione potesse essere trovata nella concorrenza tra le banche che operano nel mercato finanziario, In un mercato competitivo e concorrenziale le banche dovrebbero professionalmente attuare tutte quelle azioni e promozioni utili per contendersi i favori dei clienti, offrendo proposte più accattivanti e tassi più convenienti.
Il decreto “Bersani” aveva lo scopo di favorire tale meccanismo, annullando i costi per passare il mutuo dalla banca con cui era stato stipulato in un'altra banca che offre condizioni più vantaggiose: una operazione di “surrogazione” generalmente indicata come “portabilità” del mutuo.

La surrogazione è la procedura con la quale il debitore può scegliere di sostituire (surrogare) la banca con cui aveva stipulato il mutuo originale, con una nuova banca di sua preferenza e disponibile alla surroga, mantenendo la stessa garanzia e mantenendo viva l'ipoteca registrata originariamente.
L'esperienza di poco più di un anno ha evidenziato che le banche non sono in concorrenza tra loro e comunque disattemdevano la gratuità della portabilità del mutuo. Una recente inchiesta fatta sul campo dalla associazione di consumatori Altroconsumo, su un consistente campione di banche tra

Roma e Milano ha dimostrato che il 95% di queste non attuavano la portabilità gratuita del mutuo.
Ne è seguita una segnalazione all'Antritrust che ad inizio agosto di quest'anno ha sanzionato ben 23 banche con multe per la cifra complessiva di 9 milioni e 680 mila euro. L'entità della sanzione, non è così importante come potrebbe far credere la cifra, perchè va divisa tra le 23 banche e diventa meno di 500,000,00 euro a banca, che sono un niente nel bilancio delle banca ed anche rispetto un problema di così grande importanza che coinvolge, probabilmente, più di nove milioni di persone.
Comunque, il decreto Bersani è in vigore e se si trova una banca disponibile, più conveniente, si può “portarle” il mutuo senza spese.

Con il decreto Tremonti, del nuovo governo, le banche hanno l'obbligo di scrivere direttamente ai propri clienti avendo aderito alla convenzione ABI-MEF.
Ma la loro proposta non è un prendere o lasciare. Entro il prossimo novembre chi ha ricevuto la proposta deve rispondere, se no, la rata continua a variare col variare dei tassi di interessi, come è stabilito nel contratto di mutuo.

Il meccanismo della rinegoziazione è impostato sul calcolo della rata media sostenuta nel 2006 definta nell'offerta delle banche “rata fissa secondo la convenzione ABI-MEF”.
Il mutuatario che accetta la proposta di rinegoziazione, pagherà questa rata fissa per tutto il tempo residuo del mutuo e per l' ulteriore periodo necessario per ripagare gli ulteriori tassi di ammortamento e quelli variabili che incidevano sulla rata originaria.

Viene creato un nuovo contenitore chiamato “conto di finanziamento” che contabilizza gli addebiti delle differenze tra rate ed in aggiunta, gli interessi passivi che esso genera.

Dal punto di vista pratico il mutuatario paga una rata fissa per un tempo indeterminabile a priori che varierà comunque in funzione dell'andamento dei tassi futuri, perchè gli interessi passivi che vi si cumulano sono pur sempre funzione o dell'IRS o del tasso variabile originariamente scelto come indice per il mutuo, in genere l'Euribor.

Il tasso applicato per il calcolo degli interessi passivi del “conto di finanziamento” è previsto nella misura più bassa tra il tasso IRS a dieci anni più uno spread del 0,5% (correntemente circa il 5,5%) e quello previsto nel contratto originario (Eurobor + spread) (spread è il guadagno delle banche quando compra-vendono un prodotto finanziatrio, IRS ed EURIBOR sono indici di riferimento delle oscillazioni dei tassi).
Su tale conto sono addebitati anche le eventuali rate non pagate prima del 29 maggio 2008 e comunque tutto quanto sia maturato fino alla data della stipula della rinegoziazione. Quindi una importante alea di incertezza sulla futura ulteriore durata del mutuo nasce dunque dalle furure oscillazioni o dell'IRS o dell'Euribor.

Se i tassi scendessero e la rata originaria diventasse inferiore a quella della rata fissa ABI-MEF la differenza viene accreditata al conto di finanziamento fino al suo saldo, e successivamente si proseguirebbe a rimborsare il mutuo secondo lo schema a tasso variabile originariamente previsto.

Nella convenzione ABI-MEF Si prevede la possibilità di effettuare anche il cosidetto “cumulo” ovvero prima la rinegoziazione del mutuo e successivamente il trasferimento secondo quanto prescritto dal decreto Bersani. Non appare possibile invece fare al contrario perchè il decreto

Tremonti prevede che la rinegoziazione possa essere fatta per contratti antecedenti al 29 maggio 2008 e non per quei nuovi contratti, accesi per surroga, anteriori a tale data.

Ed allora che fare?
Beh! Occorre fare due calcoli, caso per caso!