Modulo creato da J!MatHome
Area riservata
Via della Guastalla, 8. Milano
Tel: 02 861145 - 02 877829 - 3666889683 -3666889681
  • CPD
  • CPD
  • CPD
  • CPD
  • CPD
  • CPD
  • CPD
  • CPD
Home Rubriche Legale Mutui: tre consigli pratici ed operativi per le famiglie che stanno pagando un mutuo.
Mutui: tre consigli pratici ed operativi per le famiglie che stanno pagando un mutuo. Stampa E-mail

di Alfonso Scarano

L'andamento dei tassi, ed in particolare il tasso Euribor, impatta formidabilmente sulla economia delle famiglie che sostengono l'onere di un mutuo a tasso variabile. Abbiamo avuto una vera escalation di continui rialzi ed ultimamente un improvviso ripiegamento. Gli effetti finali sulla rata derivano poi dai meccanismi con cui viene calcolata l'indicizzazione.

Ma i tassi ora hanno ripiegato in maniera molto significativa.

Proprio il repentino arretramento dei tassi sta determinando una importante opportunità per quelle famiglie che si vogliono impegnare in una verifica delle attuali migliori condizioni del mercato per rinegoziare un mutuo e/o surrogarlo (trasferirlo) da una banca ad un'altra. Mettere a confronto i propri attuali costi sostenuti per un mutuo rispetto a quanto il mercato possa offrire, può stabilire una vera convenienza sia in termini di risparmio sia in termini di minor rischio per futuri (sempre possibili) rialzi dei tassi.

Facendo due conti, un mutuo con rata mensile per un capitale residuo di 50.000,00 euro che abbia una durata residua di ulteriori cinque anni che attualmente paghi un tasso del 5% e che possa passare ad un tasso del 4% determina un risparmio di circa 1300 euro.

Con le medesime ipotesi (residuo capitale 50.000.00 euro, residuo periodo cinque anni, rata mensile) passare dal 6% al 4% implica un risparmio di circa 2.700.00 euro. Anche quelle famiglie che hanno tenuto duro nel momento cruciale dell'aumento dei tassi e che ora sono beneficiate da questi ribassi, dovrebbero ragionare nel senso di mettersi al riparo dal rischio di futuri aumenti, verificando l'opportunità di trasformare, ora, il loro tasso variabile in tasso fisso.

Le famiglie che sono state convinte a trasformare il proprio mutuo da tasso variabile a tasso fisso nel periodo più turbolento dei mesi scorsi e dunque si trovano con tassi intorno al 6%, sono proprio i soggetti che devono cercare di migliorare le condizioni di costo del loro mutuo per non trascinarsi nel tempo delle condizioni oggettivamente penalizzanti.

Insomma é questo il momento per cercare di risparmiare sul mutuo!

Qualche nozione tecnica sul tasso variabile
Il tasso variabile è costruito dalla somma due elementi: il valore dell'indice di riferimento variabile che è il tasso Euribor - Euro Interbank Offered Rate - ed una aggiunta ("spread") che viene stabilita alla stipula del contratto di mutuo e che generalmente è fissa per tutto il periodo di durata del mutuo.

Ma di Euribor ve ne sono diversi e che corrispondono a diverse "scadenze" e quindi c'è un euribor a 1 mese, 2 mesi, 3 mesi e così via fino a dodici mesi. Storicamente i valori assunti dei vari Euribor alle varie scadenze riflettono una diversa reattività al fattore tempo rispetto al tasso stabilito dalla Banca Centrale Europea - BCE, come costo del denaro per le banche; dunque, l'euribor a 1 mese risulta statisticamente più vicino al valore del tasso BCE rispetto a quello a 3 mesi. In sostanza l'Euribor a 1 mese risulta statisticamente inferiore a quello a 3 mesi e quest'ultimo a quello a 6 mesi (probabilmente il più usato dalle banche italiane).

Occorre dunque considerare che un euribor a sei mesi è generalmente più penalizzante di un euribor a tre mesi.

Occorre, inoltre, anche verificare la regola di indicizzazione, ovvero la procedura in base alla quale un tasso variabile viene aggiornato secondo il variare dei tassi di mercato. Vi sono mutui che sono indicizzati al valore dell'Euribor nell'ultimo giorno del mese (statisticamente più elevato) ed altri che sono indicizzati ad una media di un periodo, ad esempio di un mese.

Altro fattore importante è la frequenza con cui viene aggiornato il tasso variabile, ovvero se viene aggiornato mese per mese o trimestre per trimestre o con altra frequenza. Va da se che la frequenza di aggiornamento incide come un ammortizzatore sulla rata rispetto alla variazione dei tassi (sia in crescita che in ribasso).

Ricapitolando: un mutuo a tasso variabile determina una rata variabile che viene calcolata in base al tasso Euribor scelto (1,2,3... 12 mesi), alla modalità di indicizzazione ed allo spread determinato dalla banca.

1) Consiglio per le famiglie che hanno un mutuo a tasso variabile: agli attuali livelli dei tassi fissi offerti le famiglie che hanno un mutuo a tasso variabile, devono verificare l'opportunità di mettersi in sicurezza rispetto il rischio di un possibile futuro aumento dei tassi, passando ad un mutuo a tasso fisso.

2) Consiglio per le famiglie che hanno un mutuo a tasso fisso: ad un livello dei tassi fissi correnti che siano inferiore, diciamo, di circa un punto percentuale (1%) a quello previsto nel proprio mutuo occorre verificare l'opportunità di ridurre i propri costi e dunque risparmiare anche alcune migliaia di euro.

Il tasso fisso viene fissato alla stipula del contratto di mutuo e permane il medesimo per tutta la sua durata. Ovviamente, nel tempo il tasso fisso varia e nel caso in cui il mercato offra tassi fissi inferiori a quello previsto dal contratto, si crea l'opportunità di rinegoziarlo con la propria banca oppure di trasferire il mutuo a migliori condizioni di tasso fisso ad un'altra banca che offra condizioni più favorevoli.

Nella seguente tabella viene riportato il risparmio prodotto nel tempo di un mutuo con un capitale residuo di 50.000 euro ed una durata residua di cinque anni e rata mensile, passando da un tasso del 6% a tassi man mano decrescenti.

Tasso corrente (%)

Risparmio (euro)

6%

0

5,5%

700

5%

1300

4,5%

2000

4%

2700

3,5%

3400

3%

4000

Tabella: risparmio in euro tra mutui a tasso corrente decrescente rispetto l'analogo mutuo (stesso capitale e durata residui e medesima cadenza della rata - mensile in questo esempio) ad un tasso fissato al 6%; per tasso corrente si intende quel tasso di interesse che è offerto sul mercato per analoghe condizioni di mutuo.

Appare interessante impegnarsi in una verifica con le offerte di altre banche per risparmiare anche qualche migliaio di euro.

3) Consiglio pratico ed operativo per negoziare con la banca o per trasferire il mutuo ad altra banca più conveniente.
Prima di tutto occorre verificare quanto possa essere il risparmio. Si dice che tra il dire ed il fare ... c'è di mezzo un mare, ma in realtà la verifica è meno difficile di quanto possa sembrare. Internet è una grande risorsa immediatamente disponibile. Selezionate tre nuove proposte di altre banche che siano disponibili a trasferire (surrogare) il mutuo e che ritenete possano fare al caso vostro e siano sufficientemente migliorative; ad esempio facciano risparmiare almeno un migliaio di euro.

Con queste tre proposte in mano, andate dalla vostra banca e verificate, anche con un certo cipiglio, se la vostra banca preferisca o meno di abbassare i vostri costi piuttosto che rischiare di perdere un cliente.

Tenete conto che in questo momento i direttori e gli addetti di filiale risultano molto sensibili al tema del rischio di perdere dei clienti: spesso sono valutati ed incentivati in base al numero delle pratiche e alla capacità di mantenere la clientela. Se la vostra banca accondiscende a migliorare le vostre condizioni ed in modo soddisfacente (rispetto alle proposte alternative), avrete avuto già il vostro risultato (il vostro risparmio).

Se la vostra banca non si smuove, visto il vantaggio offerto dalle nuove condizioni di altre banche potrete provvedere ad attivarvi per la surroga (trasferimento del mutuo ad altra banca), stando però ben attenti a non farvi addebitare costi impropri: la surroga per il decreto "Bersani" è operazione bancaria che deve essere gratuita (costi bancari nulli e mantenimento delle stesse garanzie), salvo - eventualmente . l'onere della parcella del notaio che dovete dunque farvi dire in anticipo.

Facendo, con calma ed a casa propria, un consuntivo dei vari "pro" e "contro" in merito al trasferimento del mutuo, si deve optare per il trasferimento (surroga) solo dopo avere verificato se il risparmio ottenibile appare significativo.

Va rimarcato che la fase di negoziazione con la vostra banca e con le altre che possono offrire condizioni migliorative è la fase più impegnativa e delicata. Ci si trova a dialogare con professionisti esperti nel portare l'acqua al proprio mulino. E' proprio il confronto e la verifica delle diverse versioni (e dunque quelle della vostra attuale banca e quelle delle banche che vi desiderano come nuovi clienti) che farà migliorare l'efficienza e la qualità del sistema bancario.

In ogni caso è l'occasione di imparare e migliorare le proprie conoscenze ed inquadrare bene la propria responsabilità verso sè e la propria famiglia. E una sfida importante con se stessi saper assumere il ruolo di vero e degno cliente delle banca e non di soggetto ignorante e sostanzialmente passivo rispetto le golosità delle istituzioni bancarie.

Si può certamente affermare che la ricerca di migliori condizioni economiche del proprio mutuo, è anche una meritoria opera di stimolo al miglioramento generale che va sicuramente a beneficio di tutta la collettività.


Alfonso Scarano, laureato in ingegneria al Politecnico di Milano e diplomato CEFA (Certified European Financial Analyst), è un analista finanziario indipendente iscritto all'AIAF (Associazione Italiani degli Analisti Finanziari) dal 1997. Attualmente è membro del Consiglio Direttivo dell'Associazione, coordina numerosi gruppi di lavoro e collabora regolarmente alla Rivista Aiaf.